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去库存压力较大房地产市场回暖尚需时日

发布日期:2016-04-19 发布人: 字号:[ ][][ ]

相对于前两月楼市的缓慢复苏,进入3月份以后全国大部分地区楼市销售爆发式增长。房产新政成为化解房地产库存的一剂良药。但从我市房地产运行情况看,去库存压力不减反增,房地产市场回暖尚需时日。

一、房地产市场运行基本情况

1、房地产销售降幅收窄

1-3月份,全市商品房销售面积88.3万平方米,同比下降11.1%,比1-2月份降幅收窄31.9个百分点。其中,住宅销售面积85.3万平方米,同比下降9.2%,比1-2月份降幅收窄32.7个百分点。商品房销售额45.5亿元,同比下降14.5%,比1-2月份降幅收窄35.5个百分点。其中,住宅销售额43.2亿元,同比下降15.0%,比1-2月份降幅收窄35.9个百分点。商品房销售均价5152/平方米,同比下降3.7%。其中,住宅销售均价5061/平方米,同比下降6.4%

2、库存待售面积有所增加

截止3月末,全市商品房待售面积199.8平方米,同比增长41.6%,比2月末增加了2.2万平方米。其中,商品住宅待售面积143.1万平方米,同比增长78.0%,比2月末增加了1.4万平方米

3、投资增长有所回升

1-3月份,全市房地产完成投资52.2亿元,同比下降3.5%,比1-2月份回升19.5个百分点。其中,住宅投资43.0亿元,同比下2.3%,比1-2月份回升19.0个百分点。

4、新开工面积低速增长

1-3月份,全市商品房新开工面积83.6万平方米,同比增长5.9%。其中,住宅新开工面积72.1万平方米,同比下降0.8%。商品房施工面积1719.5万平方米,同比下降3.5%。其中,住宅施工面积1370.5万平方米,同比下降0.2%。商品房屋竣工面积76.7万平方米,同比下降37.5%。其中,住宅竣工面积56.3万平方米,同比下降40.1%

二、房地产市场存在的问题

1、政策效应发力较慢。近期出台的楼市新政及降息降准优惠政策有利于房地产市场回暖,但政策效应的显现需要时间与具体落实细则的跟进,短时间内政策效应并不明显。

2、商品房去库存压力较大。截止上年末,全市商品住房去化周期为20个月,比前年末减少3个月。但分区域看,除海州区受市核心区楼盘地理位置好、销售量大、带动本地区去化周期减少外,连云区、开发区去化周期均超过50个月,去库存压力较大,特别是一些地理位置较偏或配套功能较差的楼盘销售压力更大。

3、房地产开发企业融资难度大。连云港属于三线城市,大型房企较少,开发商在银行融资难度较大。除自有资金外,一部分需要依靠民间融资,融资成本高,开发企业资金链断裂风险加大。

4、县区之间发展不平衡。今年以来,全市各县区房地产市场发展极不平衡,分化现象极为严重。1-3月份,开发区完成房地产开发投资2.9亿元,同比增长128.4%,在所有县区中增速最高;海州区完成投资最多,达到22.2亿元,同比增长97.0%;东海县、连云区分别完成投资3.5亿元和2.4亿元,同比分别下降61.1%57.7%

三、促进房地产市场发展的几点建议

随着房产新政实施的逐步深入,市场调整步伐加快,基本面趋于好转,房地产业必将健康持续发展。

1、严格落实各项政策,加大去库存力度。当前连云港房地产市场进入一个关键时期,要严格落实和宣传国家、省市的各项促进房地产市场健康发展的政策措施,加速去库存。要调整土地供应机制,从土地供应源头上科学合理引导城市产业和功能布局。根据各区域功能定位、现有商品房用途库存量、去化周期等指标,合理调配商品房用地出让规模。对供不应求的区域,适当加大土地供应量平抑需求,而对库存较大、消化艰难的区域,减少或暂停土地供应。同时,完善城市各区域配套功能,缩小现有区域差距,继续提高城区各板块之间教育、医疗、生活服务、交通便利等城市建设和配套,以平衡各区域房地产市场的合理发展。

2、拓宽融资渠道,推动房地产市场回暖。拓宽融资渠道,解决企业的当务之急,是激活房地产市场的必要前提。一是构建多元化融资体系,搭建上市募集平台,加快融资速度,降低融资成本;二是争取金融机构支持,由财政给银行相应的贴息补贴,鼓励银行快速落实房地产贷款和按揭政策,对这些企业采取基准利率放款或缩短项目贷款审批周期等方式,解决企业融资困难,促进房地产市场回暖。同时加大对个人住房信贷的支持,增加信贷规模,提高放款效率,完善公积金政策,支持购房者的合理购房需求。

3、优化住房结构,加大保障性住房建设力度。把解决住房问题作为改善民生重中之重的任务,重点发展中小套型普通商品住房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置。加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度,加大保障性住房建设资金投入,严格落实保障性住房建设政策,明确供应对象,解决基层群众特别是困难群众的住房问题。

4、加强市场运行监管,防范市场风险。一是要进一步增强舆论导向作用。加强对房地产市场引导,加大对散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的处罚力度。二是积极引导房地产企业做到诚信经营,建设安心、放心、顺心工程项目,坚持把工程质量作为企业发展的生命线,力求多出精品工程。三是要进一步建立健全新建商品房、存量房、二手房及出租房交易网上备案制度,形成涵盖售前、售中、售后三个环节的房地产市场监管服务体系,防止部分开发企业因资金链断裂、抽逃资金,出现烂尾,提高市场风险的防范意识和防控能力,为政府监测和保障房地产市场稳定运行提供保障。

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